这可能是最全的房地产抗疫自救指南

时间:2020-03-10 来源:www.taobaojianfei.com.cn

Original Title:这可能是房地产防疫自救最完整的指南

Source: China Express

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这可能是许多房地产企业最困难的两个月。

1月23日武汉“关闭”后的20天里,大部分房企的销售收入几乎为零,这种“不卖一套公寓”的情况可能会持续很长时间。

这背后的逻辑是众所周知的。尽管人们买房的需求不会消失,但在生活面前买房的紧迫性远不及购买口罩、酒精甚至双黄连,据说双黄连可以治愈新的冠状肺炎。

为了满足防疫的需要,最近有几家房企说他们又推迟复工了。如荣创、龙湖、郑融、恒大等企业已将正式复工推迟至2月17日。

于是以下场景成为了流行病下的常态:房地产销售办公室被关闭,建筑工地被关闭,新房销售基本上被关闭,交付和结算过程一个接一个地被延迟。背后是开发商日益紧张的资金链。对于一些中小企业来说,这种情景持续的时间越长,企业越难走出困境。生与死的时刻不是一个笑话。

当然,更多的企业仍然充满信心,毕竟,“没有不来的春天”在那之前,唯一能做的就是努力生存。

“防疫”时期,房地产企业应该如何调整和自救?

中国新闻社,法舟郭襄舍

我们应该土地吗?

这一直是灵魂的折磨。

房地产开发的特点是资产沉重、负债沉重。多年来,该行业的资产负债率约为80%。

征地是企业发展的前提,但这个过程充满风险。

中国指数研究院土地云部研究总监蒋云峰指出,错误的土地投资,尤其是以过高的价格获得“土地王”,是开发商面临的最大风险。

据不完全统计,从2016年至今,全国22个重点城市的1000多个高价网站在2019年底只开放了307个项目,不到30%。这意味着70%以上的“地球之王”项目仍在开发商手中,加剧了这一流行病的影响,这是一只黑天鹅,并给开发商的资金链带来了更多压力。

大多数时候,开发商面临着“拿地可能会死,不拿地也可能会死”的困境。

为了缓解这种压力和稳定现金流,开发商收购土地的步伐必然会放缓。广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉新华社,2020年本身就是住房企业债务到期的集中时间点。为了保证现金流的安全性,减少费用是不可避免的,大多数企业必须在前端减少土地持有量。

官方数据显示,截至2018年底,房地产行业负债约89万亿元。据中国指数研究院统计,2020年,住房企业债券(含海外债券)总还款规模为7493.9亿元,2021年将超过1万亿元。该机构认为,自去年下半年以来持续收紧的融资,加上今年初疫情的影响,将大大影响许多私营企业的短期现金流。

“如果资金紧张,暂时不要投资。”中国指数研究院(China Index Research Institute)研究员李建桥也对新华社表示,对于面临沉重财务压力的企业来说,现阶段土地收购仍充满不确定性,这也将增加资金链的风险。他建议将这一重要决策放在3月之后,以控制企业的杠杆率,避免短期内负债进一步增加。

当然,对于一些有“好钱”的住宅企业,尤其是资本流动相对稳定的国有企业,现在是一个窗口期,可以获得很多性价比高的地块。今年以来,活跃在土地市场的企业大多是国有企业或行业领袖。

许多开发商选择将土地集中在一起。11日,北京举办了首届鼠年地球拍卖会。通州石景山

值得注意的是,最近的政策也释放了某些积极的信号。

2月1日,五部门联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,加强货币信贷支持,保持合理充足的流动性。

2月3日和4日,中国人民银行连续两天投放总计1.7万亿元的流动性,以稳定市场预期和提振市场信心。资本市场流动性改善,间接惠及房地产行业。

李建桥表示,政府和金融机构最近发布的信号显示,现阶段有机会在国内外发行债券。一般来说,房地产行业70%到80%的融资是在上半年完成的。住房企业应抓住当前的融资窗口,尽快发行债券,缓解现金流压力。

许多企业已经开始一个接一个地采取行动并宣布融资计划。例如,金地计划发行110亿英镑的公司债券,用于偿还公司的到期债务或到期/转售的公司债券。中粮控股集团表示,计划在2021年发行8.75%的优先票据,期限为2.5亿美元。

在此之前,许多企业已经在海外发行债券。凯里研究中心(Kerri Research Center)企业研究部主任方玲表示,2020年1月初,房地产公司迎来了一波债券发行潮,仅1月8日就有9家房地产公司发行了融资计划。特别是海外债券,已经成为融资的重点,龙湖、钟君、融创、龙光、凯撒、碧桂园、首创、郑融等相继宣布发行美元债券。

一些企业表示,他们已经提前安排了资金。

中国奥林匹克公园集团董事长郭在致员工的内部信函中表示,尽管2020年是从一个艰难的模式开始的,但这种流行病带来的冲击考验了企业迎接变化和快速反应的能力。

"但是我们已经准备好去做资本安排,以确保现金流的安全。他提到严格控制成本和支出,采取先收后支的措施,通过收支平衡来确定支出。”

京辉智库首席经济学家胡景晖告诉新华社,中国是直通车记者,预计未来在官方政策方面会有相应的企业优惠政策,如银行减息、贷款展期、员工社保缴费等。还将有各种减免或延期政策,这将有助于企业“喘口气”,帮助他们克服资金链紧张的困难。

如何解决销售问题?

虽然线下售楼处暂时停止营业,但这并不意味着房地产公司不能做任何事情来“开辟新的货源”。

张大伟说消费者在这个时候肯定会慎重选择买房,但是对于一些潜在的买家来说,他们应该增加网上看房和其他方式,同时,像分期付款和无理由退房这样的政策可以吸引一些有需要的顾客。

许多房地产公司选择推出在线销售办公室。据统计,保利、龙湖、雅居乐、碧桂园等40多家住宅企业已经开通了网上售楼处。

胡景晖表示,目前,疫情对房地产销售的影响约为一个月,而房屋企业从征地到销售的步伐已经推迟了约一个月。疫情过后,如何快速恢复住宅企业的信心,实现项目去工业化至关重要。企业可能需要做出一些价格让步,但也需要更多地关注营销方法。

目前企业可以做的是切换到网上销售处,引入网上直播等方法来增强客户粘性,从而快速增加售后服务恢复的销售额。

最近,没有理由再退房了。融创地产集团上海地区、北京地区和东南地区已宣布将于2月10日至3月31日认购指定项目,自认购之日起30天内无理由退房。

新城控股还表示,其在线用户没有理由在2月份的60天内结账。

此外,江苏鲍莉等企业也出台了无区域政策

徐勇军说,疫情过后,我们必须争分夺秒地跑出“限速”。把实现今年的生产经营目标当作一场战争,发扬“基础设施狂热精神”,在10天内建成霍山和雷神山医院。每一分钟都很重要,每一寸土地都不允许被占用,要尽一切努力赶上进度,尽一切努力保护节点,想尽一切办法促销,尽一切努力完成生产经营任务。

碧桂园总裁莫斌指出,在危机中,希望常常得到培育。我们应该摆脱干扰,增强信心。冬天不会过去,春天也不会到来。我们坚信,疫情过后将是一个生机勃勃的春天,一个更加繁荣和强大的中国。

太和集团董事长黄启森表示,虽然一季度的疫情会给公司的正常经营活动带来一定的困难,但要恢复销售和市场信心还需要一个过程,但对太和来说,利用这段时间进行反思、提升内部力量、弥补以前管理中的不足和债务是正确的。

当代地产总裁张鹏也说,疫情在市场、交易、生产和运营上按下了暂停按钮,但同时也给了我们足够的时间去思考、努力练习和深入洗海滩。我们应该利用这个过渡时期努力工作,愚蠢而又努力。

在分享会上,中粮控股集团CEO办公室副主任、品牌部主管孔亮指出,到2019年底,中粮账户上的现金可以支付2020年到期的所有计息债务。2020年1月,公司已完成13亿元到期债务的支付,并已安排好2月和3月的还款资金。与此同时,该公司自1月份以来收紧了资本支出,并加快了还款速度。即使在接下来的几个月里,由于新型冠状病毒的流行,销售形势不景气,公司仍有足够的流动性来满足支付和业务的资本需求。

华虹嘉信集团董事兼副总裁叶海滨认为,此次疫情对房地产市场的影响是短期的,看起来很激烈,但也有一定的局限性和可控性。爆发后,华虹嘉信理财尤其是第一季度更加注重现金流,投资更加谨慎。

经过这场战斗,房地产企业是否面临新的机遇?

李表示,除了加快住宅企业的信息化步伐,物业管理在这场疫情中也取得了非凡的成绩。大多数物业管理较好的住宅区信息透明,防疫措施充分,感染率低。对于开发商来说,要跟进更受欢迎的产品,首先要做的就是做好物业管理。